Le spese del mutuo: istruttoria, perizia, notaio e assicurazioni

Non solo interessi

Il costo di un mutuo non si esaurisce negli interessi (TAN). Ci sono diverse spese accessorie: alcune si pagano una volta all'inizio, altre accompagnano la vita del finanziamento, e solo una parte di esse entra nel calcolo del TAEG. Conoscerle in anticipo evita sorprese e permette confronti corretti tra offerte che presentano strutture di costo molto diverse.

Le voci della banca

• Istruttoria: il costo della valutazione della pratica da parte della banca. Può essere un importo fisso o una percentuale del capitale; nel secondo caso il suo peso cresce con l'importo del mutuo. Alcune offerte la azzerano in promozione.
• Perizia: la valutazione dell'immobile da parte di un tecnico incaricato dalla banca. In genere si parla di qualche centinaio di euro, a seconda dell'immobile e dell'istituto.
• Spese di incasso rata e di gestione amministrativa: piccole voci ricorrenti che, sommate sulla durata, diventano rilevanti.
• Promozioni: molte banche riducono o azzerano istruttoria e perizia in campagne a tempo; il risparmio è reale e si riflette nel TAEG.

Le imposte

La voce principale è l'imposta sostitutiva: in genere lo 0,25% del capitale per l'acquisto della prima casa e il 2% negli altri casi. Su un mutuo da 150.000 € significa, a titolo di esempio, 375 € per la prima casa contro 3.000 € per altre finalità: una differenza che vale la pena conoscere prima di scegliere la finalità del finanziamento.

Notaio e spese tecniche

Le spese notarili — atto di mutuo, iscrizione dell'ipoteca, imposte di registro e ipotecarie — non sono voci della banca ma restano a carico del cliente e possono raggiungere cifre importanti, proporzionate all'importo finanziato. Vanno preventivate insieme alle spese di agenzia immobiliare, se presente. Un preventivo notarile dettagliato si può richiedere prima di scegliere il professionista.

Le assicurazioni

L'unica polizza obbligatoria per legge è l'assicurazione incendio e scoppio sull'immobile. Le polizze sulla vita o contro la perdita del lavoro sono in genere facoltative e non possono essere imposte come condizione per ottenere il mutuo; se le sottoscrivi, valuta costo e coperture come una scelta separata.

Un esempio di spese iniziali

Su un mutuo prima casa da 150.000 €, una configurazione tipica potrebbe essere (importi puramente illustrativi):

• istruttoria: 500 €;
• perizia: 300 €;
• imposta sostitutiva allo 0,25%: 375 €;
• polizza incendio e scoppio: qualche centinaio di euro, in funzione di capitale e durata.

A queste si aggiungono le spese notarili, molto variabili in base all'importo e al professionista scelto. L'esborso iniziale può quindi variare sensibilmente: chiedere sempre il dettaglio scritto evita brutte sorprese alla stipula.

Cosa entra nel TAEG

Il TAEG include gli oneri obbligatori per ottenere il mutuo alle condizioni proposte: istruttoria, perizia, incasso rata, polizze obbligatorie. Le spese notarili e buona parte delle imposte non vi rientrano: per questo due mutui con lo stesso TAEG possono comunque avere costi complessivi diversi. La differenza tra i due indicatori è spiegata nella guida su TAN e TAEG.

Come verificare le spese reali

Tutte le voci sono riportate, per legge, nei documenti di trasparenza: leggi il PIES e i fogli informativi prima di firmare e confronta l'esempio rappresentativo, che mostra il costo complessivo su un caso standard.

Guida informativa. Gli importi variano per banca e per pratica: verifica sempre il dettaglio nel documento ufficiale.