Agevolazioni prima casa: imposte ridotte e requisiti

Cosa sono le agevolazioni prima casa

Chi acquista la prima casa con i requisiti previsti dalla normativa può beneficiare di imposte ridotte rispetto all'acquisto di una seconda casa. È uno degli aspetti che incide di più sui costi complessivi dell'operazione, spesso più della trattativa sul prezzo, e va verificato prima del rogito: i benefici si dichiarano nell'atto d'acquisto.

I requisiti principali

In sintesi, servono in genere:

• che l'immobile non sia di lusso (alcune categorie catastali sono escluse);
• la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile, o il trasferimento entro i termini previsti dalla legge;
• la non titolarità di altri immobili acquistati con le stesse agevolazioni e, in certi casi, di diritti su immobili nello stesso Comune.

Le aliquote esatte e i termini per il trasferimento della residenza sono stabiliti dalla normativa fiscale e possono essere aggiornati: il riferimento ufficiale è la guida dell'Agenzia delle Entrate «L'acquisto della casa», da verificare prima dell'atto insieme al notaio.

Come cambiano le imposte

Rispetto all'acquisto di una seconda casa, la prima casa con i requisiti sconta imposte d'atto ridotte: imposta di registro agevolata se si acquista da un privato, IVA agevolata se si acquista da un'impresa costruttrice. La differenza, su un acquisto di valore medio, si misura facilmente in migliaia di euro.

In alcune situazioni specifiche — ad esempio il riacquisto di una nuova prima casa dopo aver venduto un immobile acquistato con le agevolazioni — la normativa prevede particolari benefici o crediti d'imposta: anche in questo caso la verifica spetta al notaio.

Impatto sul mutuo

Le agevolazioni riguardano le imposte d'acquisto, ma influenzano anche alcune voci del finanziamento:

• l'imposta sostitutiva è spesso ridotta allo 0,25% del capitale per la prima casa, contro il 2% delle altre finalità;
• gli interessi passivi del mutuo sulla prima casa danno diritto a una detrazione fiscale nei limiti previsti dalla normativa: ne parliamo nella guida sulla detrazione degli interessi passivi.

Entrambe le voci riducono il costo complessivo dell'operazione e, in parte, si riflettono sul TAEG. Per un quadro delle altre voci di costo vedi la guida sulle spese del mutuo.

Le agevolazioni per i giovani

Per gli under 36 e altre categorie prioritarie esiste inoltre la garanzia pubblica del Fondo di garanzia prima casa, che facilita l'accesso al credito anche con poca liquidità iniziale: la spieghiamo nella guida sul mutuo giovani under 36 e Fondo Consap. I requisiti reddituali e le finestre temporali della misura vanno verificati sulle fonti ufficiali, perché possono cambiare di anno in anno.

Come si richiedono

Non serve una domanda preventiva: le agevolazioni si dichiarano nell'atto di compravendita, davanti al notaio, che verifica la sussistenza dei requisiti e applica le imposte ridotte. È quindi fondamentale arrivare al rogito con la situazione chiara: residenza, eventuali altri immobili posseduti, provenienza dell'immobile. Se hai dubbi su un requisito, risolvili prima dell'atto: correggere dopo è molto più oneroso. Anche l'imposta sostitutiva ridotta sul mutuo viene applicata dalla banca sulla base delle agevolazioni dichiarate in atto.

Cosa succede se si perdono i requisiti

Attenzione: la perdita dei benefici — ad esempio per mancato trasferimento della residenza nei termini o per vendita dell'immobile entro i primi anni senza riacquisto — comporta il recupero delle imposte risparmiate, oltre a sanzioni e interessi. Prima di dichiarare i benefici in atto, verifica con il notaio di poter mantenere i requisiti nel tempo.

Guida informativa: la disciplina fiscale può cambiare. Verifica sempre la normativa aggiornata e affidati al notaio.